전세 재계약 복비 누가 내나?

부동산을 거래할 때는 공인중개사 수수료가 항상 따라 다니죠. 예를 들어 2억원 미만의 전세금 보증금에 대한 중개수수료는 최고 80만원까지도 내야하잖아요. 그런데 전세 재계약을 할 때는 얼마나 내야 하는지? 또 누가 내야 하는지? 아니면 안 내도 되는지 오늘은 전세 재계약 복비에 대해 알아보도록 할께요.

 

 

전세 재계약

전세 계약 기간이 다 되어 가면 항상 고민을 하게 되죠. 계속 살지 다른 곳으로 이사를 갈지. 하지만 그래도 관성의 법칙이 있다 보니 특별한 문제가 없는 이상 그냥 계속 살게 되죠. 심지어 전세 기간이 다 되어 가는지도 모르고 사는 경우가 많죠. 이럴 때 임대차보호법은 묵시적 갱신으로 임차인을 보호하고 있죠. 하지만 경우에 따라서는 계약갱신청구권을 사용할 때도 있습니다. 그럼 전세 재계약과 관련해서 어떤 것들이 있는지 살펴보도록 하죠.

 

 

1. 묵시적 갱신

묵시적 갱신은 임차인이나 임대인 모두 전세 재계약에 아무런 이견이 없어서 기존 계약조건에 대해 서로 별다른 통지없이 그냥 자동으로 계약이 연장되는 것을 말합니다. 보통 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 아무런 통지가 없으면 기존 계약 조건으로 다시 임대차 계약이 성립한 것으로 봅니다. 마찬가지로 임차인이 계약기간이 끝나기 2달 전까지 임대인에게 아무런 통지를 하지 않아도 기존 계약 조건으로 다시 임대차 계약이 성립한 것으로 봅니다.

 

 

2. 전세 계약 갱신청구권

임대차보호법은 임차인이 전세 계약 기간이 다 되어 갈 때 계약 종료 6개월에서 1개월 전부터 딱 1회에 한해 한번 더 연장할 수 있는 권리를 규정하고 있습니다. 예를 들면 기존 계약이 2년 일 때 한 번 더 2년 연장하고 싶으면 계약 종료 전에 2년 더 연장해서 총 4년을 거주할 수 있도록 하는 거죠. 물론 이 경우 예외도 있습니다. 임차인이 임대인의 동의 없이 다른 사람에게 전대차 계약을 하거나 월세가 2기 이상 연체 되었다던지 또 주거지가 심한 훼손이나 파손이 생길 경우 등 임차인이 기본적으로 지켜야할 의무를 이행하지 않을 때에는 이러한 계약 갱신청구권은 보호를 받을 수 없습니다.

 

 

 

전세 재계약 복비

그렇다면 우리는 전세 재계약 시에 복비는 누가 부담하는지 알아 보아야 하겠습니다. 전세 재계약 형태에 따라 복비 부담은 아래와 같습니다.

 

1. 묵시적 갱신이 되는 경우

전세 계약이 묵시적으로 갱신되는 경우 기존 계약과 동일한 조건으로 계약기간만 연장이 되는 것이기 때문에 재계약서를 작성할 필요가 없겠죠. 그래서 아무런 복비를 낼 일이 없죠. 만일 임차인이 묵시적 갱신으로 조용히 잘 지내고 있다가 직장 등의 이유로 다른 지역으로 이사를 가야할 일 등이 생기는 경우 이럴 때는 어떻게 될까요? 이 때 임차인은 임대차보호법에 따라 임대인에게 계약해지권으로 주장하면 됩니다. 그러면 3개월 후에 계약은 자동적으로 해지가 됩니다. 그 후 임대인은 새로운 임차인과 공인중개사를 통해 전세 계약을 새로 체결한다면 각자 중개료를 내야 합니다.

 

2. 전세 계약 갱신청구권 행사

만일 임차인이 전세 계약 갱신청구권을 행사하는 경우 계약서를 새로 작성하는 경우가 있고 그렇지 않은 경우도 있습니다. 계약서를 새로 작성하지 않으면 당연히 복비를 낼 필요는 없죠. 하지만 계약서를 새로 작성할 경우에는 다양한 상황이 생기게 되죠. 만일 중개사없이 계약서만 구해서 서로 서명날인한다면 복비를 낼 일이 없겠죠. 하지만 기존 계약서와 달리 몇 가지 조건이 바뀐다면 아무래도 공인중개사에게 의뢰를 해야겠죠.

 

 

 

전세 계약 갱신에 따른 중개수수료 지급

전세 재계약서를 작성할 때는 이미 임대인과 임차인이 서로 정해져 있기 때문에 공인중개사가 중개를 알선할 필요 없이 계약서만 작성하면 되죠. 이 경우 신규 계약과 동일한 중개 보수를 지급한다는 것은 매우 불합리하겠죠. 또한 임대인과 임차인 중에 재계약을 주장하는 쪽이 당연히 중개수수료를 부담해야 한다고 생각할 수도 있겠죠. 그럼 하나하나 알아보도록 하겠습니다.

 

1. 전세 재계약 복비 부담

전세 재계약의 경우 보통 임대인과 임차인 한 쪽이 주장해서 계약서를 작성하는 경우가 많기 때문에 이 경우 당연히 재계약을 주장하는 쪽이 중개수수료를 부담해야겠죠. 따라서 보통 임차인이 재계약을 요청하는 경우가 많기 때문에 임차인이 보다 안전한 계약서 작성을 필요로 하는 경우가 많기 때문에 임차인이 부담해야 할 것입니다. 이 경우 신규 계약이 아니기 때문에 일반적인 중개업무와는 다른 중개업무이기 때문에 미리 공인중개사와 중개수수료에 대해 협의를 해야 할 것입니다.

 

2. 중개수수료 또는 대필료

전세 재계약서를 작성할 때는 일반적인 중개업무에 대한 중개수수료 지급이 아니고 단지 계약서 작성 업무에 대한 대필료 형태로 지급하는 경우가 많습니다. 이 경우에는 중개수수료보다 비교적 저렴하지만 대신에 중개물과 중개행위에 법적인 문제가 발생할 경우 공인중개사에게 책임을 묻기가 애매해진다는 단점이 있습니다. 즉 문제가 생길 경우 법적 다툼이 생길 수 있습니다.

 

3. 전세 재계약 복비 수준

보통 실무에서는 전세 재계약서를 작성하는 경우 서울의 경우 대필료 형태로 5에서 10만원 정도 받는 경우가 많습니다. 이것은 법적으로 정해진 금액이 아니기 때문에 사안마다 다를 수 있으니 주의하셔야 합니다. 또한 임대인과 임차인 일방에게만 받는 경우가 있고 쌍방 모두에게 받는 경우도 있다는 것을 감안해야 할 것입니다.

 

4. 전세 재계약 복비 특약

보통 전세 재계약서를 작성 할 때 공인중개사는 대필료 명목으로 일반적인 중개수수료보다 적은 금액을 받을 경우 그 금액이 중개 보수가 아닌 대필료일 뿐 법적 문제가 발생할 경우 공인중개사가 책임을 지지 않는다는 확인서를 작성하길 원하는 경우가 간혹 있습니다. 반대로 전세 재계약서 작성과 관련해서 계약서 작성을 의뢰하는 임대인과 임차인 입장에서는 비록 대필료 명목으로 일반적인 중개수수료보다 적은 금액을 지급했더라도 그 금액이 중개 수수료라고 별도로 중개사와 나눈 대화 등을 기록으로 남기는 것이 좋습니다.

 

 

 

 

전세 재계약 장단점

전세 재계약은 보통 임차인의 요구에 따라 묵시적 갱신과 전세 계약 갱신청구권 행사로 나뉘어지는데 이들의 장단점을 살펴보도록 할께요.

 

1. 묵시적 갱신

묵시적 갱신은 임차인에게 매우 유용한 제도입니다. 먼저 임차인의 경우 동일한 조건으로 계약이 자동으로 연장됩니다. 하지만 임차인이 필요할 때 언제든지 계약 해지가 가능합니다. 또한 향후 임대인의 계약해지 요구에 대해 계약갱신 청구권을 한 번 사용할 수 있습니다. 그야 말로 장점만 있는 제도이니 잘 이용해야 할 것입니다.

 

2. 전세 계약 갱신청구권

물가가 많이 오르고 인플레가 심할 때는 임대인이 전세계약이 끝나 갈때쯤 전세금이나 월세를 올리기를 원하거나 다른 세입자를 원할 때 임차인이 내세울 수 있는 무기가 바로 전세 계약 갱신청구권입니다. 임차인은 계약이 종료되기 6개월에서 1개월 안에 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 임차인이 계약 갱신청구권을 사용할 경우 임대료 인상분은 최대 5% 이내에서 인상이 가능합니다. 계약이 갱신되면 최대 2년 더 연장 가능합니다. 물론 임차인은 중도에 언제든 해지가 가능하죠. 참고로 임차인은 계약 갱신 청구권을 행사할 때 반드시 문자 등으로 근거를 꼭 남겨두시는게 좋습니다.